■Prologis Inc(프로로지스 / PLD NYSE)
미주/유럽/아시아 등 19개국에 4,900여 개 물류창고를 보유한 글로벌 최대 물류 리츠
임대면적 10억SF / 5,800여 개 고객을 보유
프로로지스의 비즈니스 모델은
직접 보유한 부동산과 제3자가 소유한 부동산을 관리한 방식으로 나뉨
상위 10개 고객 비중은 14%에 불과할 정도로 다각화, 방어적 수익구조를 보유
최대 고객은 아마존, 페덱스로 이커머스 임차 비중은 15%에 불과해 성장 여력 풍부
2022년 2위 산업용 리츠인 듀크리얼티 인수를 마무리
500여 개 고객을 신규 추가, 양질의 물류창고를 대거 확보함으로써
규모의 경제 효과를 누리게 되었다.
개발이 안정화된 자산은 매년 증가하며,
2022년 3분기까지 20억 달러 규모의 개발이 완료
기존 자산의 경상적 보수 투자는 정체되는 중
2023년 3분기 기존 고객의 임대 연장비율은 76.4%, 강력한 고객 유지력 발휘
2023년 임대료 인상률을 10%대로 제시
자산 대부분이 gateway나 라스트마일 물류창고로 임대료 인상에 유리
주가 ÷EPS(4.14$)
=31.36
※P/FFO
주가(P)를 리츠의 현금창출력인 FFO(Funds From Operation,운영자금)으로 나눈 값
(FFO=순이익 + 감가상각비 + 자산매각손실 / 리츠의 실질적 현금창출능력을 보여주는 수치)
배당금 3.16$
배당락일 ( Ex-Dividend Date ) : 3,6,9,12월 중순
배당금 지급일 ( Payment Date ) : 3,6,9,12월 말
■이퀴닉스(QUIX NASDAQ)
리테일 코로케이션(데이터센터 임대 및 관리)과 상호연결 서비스 중심 코로케이션 사업자
대도시에 데이터센터(IDC)를 보유하고 있어
AWS, MS Asure, 구글 클라우드 등 글로벌 클라우드 기업들은 동사 데이터센터의 40%를 의존
상호연결 서비스를 통해 고객 이탈률이 1.9%에 불과
상호연결은 계약 변경 시 전환 비용이 높아 임대차 계약기간이 장기화될 수밖에 없다.
상호연결 매출 기여도는 2019년 16%에서 2022년 3분기 18%로 꾸준히 증가세
2022년 3분기 기준, 매출의 46%이 국외에서 발생하며 글로벌 플랫폼으로 확장 중
2022년에도 배당 성장률 8%
주가 ÷ EPS (7.68$)
=95.08
배당금 12.4 $
배당락일 ( Ex-Dividend Date ) : 2,5,8,11월 중순
배당금 지급일 ( Payment Date ) : 3,6,9,12월 중순
■퍼블릭 스토리지 (PSA NYSE)
1970년대 설립된 1위 셀프스토리지 리츠
미국 전역에 150만명의 고객을 보유
주택시장 침체기에도 창고 수요는 필연적으로 발생해 높은 고객 유지력을 갖고 있다.
신규 취득/ 개발한 부동산의 임대율은 90% 수준으로 양호
계약 임대료 역시 전년 대비 24% 상승하며 신축 자산의 수익률 상승세
기존 점포 NOI 마진율은 동종업계 최고 수준인 80.3%
※NOI(Net Operating Income) → 하나의 건물에서 발생하는 순 영업수익을 의미
자체 디지털 임대시스템 'eRental' 확장으로 인건비 절감
디지털 임대시스템의 임차인 활용률은 50%에 육박해 경쟁사 20~35% 대비 현저히 높음
주가 ÷ EPS (24.76$)
=12.09
배당금 8 $
배당락일 ( Ex-Dividend Date ) : 3,6,9,12월 중순
배당금 지급일 ( Payment Date ) : 3,6,9,12월 말
■리얼티인컴 (O NYSE)
1.2만 개의 상업용 부동산을 장기임대하는 넷리스 리츠
미국 리테일 자산은 계약구조와 임차인의 형태에 따라
넷리스, 쇼핑몰, 스트립센터로 나뉜다.
계약기간이 초장기, 단일 임차인 구조가 많은 유형이 넷리스
넷리스는 아래와 같은 특징을 보인다.
①비용 통제력
모든 비용을 임차인이 부담하는 트리플넷 구조로 침체기에도 견조한 실적을 보였다.
②재무 건전성
오랜 역사에 기반해 재무구조가 양호, 현금 여력이 풍부해 월배당 리츠가 많다.
③A급 임차인
임차인은 주로 필수 소비재 중심의 신용평가등급이 높은 기업이라 높은 임대율, 임대료 회수 능력을 보였다.
임차인의 43%가 투자적격 등급 고객으로 높은 임대료 회수율을 보인다.
임대수익의 5%를 초과하는 임차인이 없을 정도로 잘 분산된 포트폴리오를 보유
1994년 이래 연평균 배당성장률 4.4%, total return 14.4%의 꾸준한 성과를 기록
주가 ÷ EPS (1.11$)
=62.1
월 배당 (0.2485 $)
https://arabozaeverything.tistory.com/57
미국 리츠 정리 1- 섹터 및 투자 포인트
■ 미국 리츠 시장의 변화 금리 인상과 인플레이션으로 리츠 시장에서 나타난 변화는 세 가지다. 1. 중단된 자산 취득 자금조달과 신규 자산 취득이라는 기존의 성장 패턴에서 이자비용 절감, 부
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